Desde Terrel Abogados estamos convencidos de poder ayudarle a eliminar la cláusula suelo y a que la entidad bancaria le devuelva el dinero que injustamente le está cobrando de más. Por ello le invitamos a leer estas pequeñas notas para identificar la cláusula suelo y reconocer si es nula.
¿Qué es una cláusula suelo?
La cláusula suelo es una estipulación financiera que puede encontrarse en un contrato de préstamo hipotecario (u otros contratos similares) y que impone un límite a la variación de los intereses pactados. De este modo, conforme a la cláusula suelo los intereses nunca pueden ser inferiores al porcentaje fijado por la misma, estableciéndose un mínimo que el deudor deberá satisfacer independientemente de que el índice de referencia utilizado varíe.
¿Porque tiene importancia?
La gran mayoría de hipotecas firmadas con anterioridad al año 2012, fueron negociadas por el consumidor y la entidad bancaria, poniéndose únicamente énfasis en el tiempo de duración ( a 10, 20 35 o incluso 40 años) y en el interés a pagar. Citado interés venía representado por la existencia de un Indice de Referencia, en la gran mayoría el Euribor, por lo que nos referiremos únicamente a él, y de un diferencial. Era muy habitual escuchar “mi hipoteca tiene Euribor más XXX”. La importancia de citados parámetros es que precisamente ese es el coste de la hipoteca, es decir, el precio que estás pagando al banco por haberte prestado el dinero.
Efectivamente el préstamo no era gratis, había que pagar un precio, y al consumidor se le ofrecían unas condiciones diferentes en función de la entidad, el momento, la tipología de cliente, o el producto contratado. De esta manera un consumidor acudía a las diferentes entidades y normalmente se quedaba con la que mejor diferencial le daba.
En definitiva las únicas cuestiones que se negociaban con el banco era el plazo de la hipoteca y el diferencial a sumar al Euribor.
El problema viene en que en la comercialización del producto al cliente no se le informaba del resto de condiciones de la hipoteca, ni tan siquiera se les facilitaba un folleto informativo, o una oferta vinculante, ni se les facilitaba el contrato que iban a firmar en la escritura.
Precisamente, es en citada escritura donde luego trasladaban la vulgarmente llamada “cláusula suelo” de la que normalmente el consumidor no tenía conocimiento, o si lo tenía no sabía cual era la importancia de la misma.
Mediante la cláusula suelo el deudor ve limitada su posibilidad de verse favorecido por las bajadas de los tipos de interés hasta los límites impuestos por la misma. Supone, en definitiva, que aunque se hayan fijado unos intereses variables (consistentes en el Euribor más XXX), éstos se conjugan con un tipo fijo que siempre será el mínimo que el deudor va a tener que satisfacer, sin que pueda beneficiarse, tal y como sucede en la actualidad, de la notoria bajada de los tipos de interés de referencia.
¿Es válida una cláusula suelo?
A la hora de determinar si nuestra cláusula suelo es susceptible de declararse nula, debemos de saber que las razones por la que se declara nula una cláusula suelo son dos:
La primera por no superar el denominado control de inclusión que supone el incumplimiento de obligaciones formales impuestas por la normativa de aplicación para garantizar la transparencia informativa necesaria para su inclusión. Concretamente el incumplimiento del contenido de los artículos 5.5 y 7 LCGC -transparencia, calidad, concreción y sencillez, haya tenido oportunidad real de conocer de manera completa, las que sean ilegibles, ambiguas, oscuras e incomprensibles-.así como los requisitos que establece el art. 80 del RD 1/2007, que enumera aquellos que deben contemplar las cláusulas no negociadas individualmente: Concreción, claridad y sencillez; Accesibilidad y legibilidad; y Buena fe y justo equilibrio
Desde citado punto de vista de la información facilitada, el Tribunal Supremo entiende que la cláusula suelo aquí analizada superará el control de inclusión mediante el cumplimiento de la Normativa Sectorial concretada en la OM 05/05/1994, de este modo se afirma que: “la detallada regulación del proceso de concesión de préstamos hipotecarios a los consumidores contenida en la OM de 5 de mayo de 1994, garantiza razonablemente la observancia de los requisitos exigidos por la LCGC para la incorporación de las cláusulas de determinación de los intereses y sus oscilaciones en función de las variaciones del Euribor”
Es por ello que debemos de poner especial énfasis en comprobar los siguientes cuestiones que resultan obligatorias por imposición de la Orden Ministerial del 94:
A) Entrega de folleto informativo de comercialización del producto.
B) Existencia de oferta vinculante.
C) No se les informó de la posibilidad de examinar la escritura en la notaria en los tres días hábiles anteriores a la firma.
D) En la formalización de la escritura por parte del Notario no se efectuó ningún tipo de advertencia acerca de ninguna cláusula, especialmente no se informó acerca de los siguientes extremos:
D.1- La existencia de discrepancias con la Oferta Vinculante (no pudo realizarse puesto que ni tan siquiera existía).
D.2.- La existencia de límites a la variación del tipo de interés.
El segundo de los motivos, es el denominado control de transparencia, que supone la comprobación de si la entidad financiera cumplió el deber de información acerca del verdadero contenido de la cláusula introducida (que influencia iba a tener en el préstamo). Pero primero, se ha de tener en cuenta, que conforme al art 4.2 Directiva 93/13 es posible el control del carácter abusivo de una CG -aunque defina el objeto principal del contrato-, si no está redactada de manera clara y comprensible. Es por ello que se ha de efectuar una comprobación acerca de si la escritura está redactada de manera clara y comprensible y si se le informó de una manera adecuada para que el consumidor comprendiera los efectos de la misma de cara aun futuro.
Nuestro despacho, Terrel abogados, le garantiza un estudio adecuado e individualizado de su asunto para averiguar si su cláusula es susceptible de ser nula, en cuyo caso le gestionaremos íntegramente su reclamación.
¿Que efectos tiene la declaración de nulidad de la cláusula suelo?
Al tratarse de una condición general de contratación que no supera el control de incorporación y con un claro carácter de abusiva, procede su declaración de no incorporada o de nulidad, de conformidad con el art. 8 LCGC; sin que ello conlleve la ineficacia del contrato, el cual puede subsistir sin la misma, con arreglo al art. 10 del mismo texto legal. Y en este sentido, la integración es sencilla, tal y como previene el apartado segundo con remisión al art. 1.258 CCiv, y los criterios que ofrece al respecto, la buena fe, el uso y la ley bajo el prisma de la propia naturaleza del contrato. El mismo mantiene su vigencia, con eliminación de los límites, determinándose los intereses a partir de la fórmula, en este caso, individualmente negociada.
Además, derivado de la nulidad se debe de proceder por la entidad bancaria a devolver las cantidades que se hubieran podido cobrar en exceso desde el inicio de la vida del préstamo (retroactividad total), o en su caso desde la Sentencia del Tribunal Supremo de (cuestión actualmente pendiente de resolución por el Tribunal de Derechos Humanos de la Unión Europea)
Se trata, en definitiva, de llevar a la práctica lo dispuesto en el art. 1.303 CCiv, restituir las prestaciones recíprocas que hubieran sido objeto del contrato, o, en este caso, de la parte del contrato declarado nulo. Y en el presente supuesto sólo se han generado prestaciones en favor de la entidad demandada, habiéndose generado un enriquecimiento injusto en favor de la entidad bancaria, que debe ser resarcido.
¿Cuál es el procedimiento para reclamar por cláusula suelo?
Dado que resulta poco probable que su entidad financiera elimine voluntariamente la aplicación de la cláusula suelo , debe de tomar la iniciativa e instar una reclamación solicitando el reconocimiento de nulidad, el cese inmediato de su aplicación y la devolución de las cantidades indebidamente cobradas. No se deje engañar, ya que las entidades bancarias tratan de ofrecer acuerdos con sustanciales rebajas en la devolución de cantidades, o incluso ofreciendo alternativas a la cláusula suelo como un interés fijo o incluso una simbólica bajada del interés de la cláusula suelo.
Para el probable supuesto que el banco no atienda la reclamación amistosa debe de instar un procedimiento judicial con el mismo objeto.
Quiero quitar la cláusula suelo. ¿Que tengo que hacer?
Terrel Abogados ha instado con resultado satisfactorio para sus clientes la nulidad de las cláusulas suelo de hipoteca de los siguientes entidades bancarias: Liberbank, CaixaBank, Caja Rural, Caja España, Caja Duero, Banca CEISS, Banco Sabadell, Banco Popular, KutxaBank.
Somos abogados especialistas en conseguir la nulidad de la cláusula suelo. Facilítenos la escritura de préstamo hipotecario y de inmediato le daremos una solución. Cada día que pasa, le están cobrando de más.
